越来越多开发商，开始抛弃自己的总部
来源：真叫卢俊
2023-08-24 18:05:27
如今这场地产游戏，玩家的规则变得无比简单
就是活下去，说实话这三个字相信各位已经快听腻了
但确实又是企业的真实困境
【资料图】
前段时间我们写过、的各种文章
这样的文章出现不是偶然
变卖资产，降低负债，获得一些喘息空间，很多房企就是这么坚持到今天的
但最近我们发现，简单的变卖资产已经不足以解燃眉之急了
越来越多的房企，正在抛弃自己的总部
，甚
至顾不上姿态有多狼狈
对房企来说，总部无疑相当于一个大脑的角色
不仅要制定顶层战略，还要向下分配资源，甚至把控所
有的业务活动
撤掉总部，也意味着房企自身出现了极大变故
背后
暴露的是行业逻辑巨变下，企业的规模收缩、资源不足等等各种现实问题
但其实，放弃总部对房企来说，也是为了活下去的另一种选择
01
这两年很少听到声音的融创，最近也重新站上了台前
因为要撤离北京总部
这意味着，融创运行了 6 年的天津 + 北京双总部模式，也要正式结束了
这条全国化扩张之路，此前大部分房企都将总部选在了上海
融创，是为数不多北上进京的一个
2017 年融创将总部从天津搬往北京，入驻当时的望京融科中心
再后来，搬进东直门使馆壹号院，占据二环内最好的地块之一
融创北京总部：使馆壹号院可见其野心与自信
尽管这几年京派房企逐渐沉寂，但当年的京圈多难挤路人皆知
资源、门槛、条条框框诸多限制下，很多房企都选择了环境更友好的沪深等城市，偏偏融创一转头直接入京
这也很好理解
对融创来说，北方一直是主阵地，北京更是孙宏斌在顺驰时期就跌倒过的地方
百度地图显示，融创大本营天津距离北京只有 134 公里，2 小时就到了
来源：百度地图地缘的亲近，地域的情结，让融创在北京一待就是 6 年
当年进京前后，恰好是融创最为巅峰的几年
也是地产规模化呼声最高的几年
2015 年融创销售额 735 亿，到了 2017 年，业绩直接突破 3620 亿
3 年时间，完成了近 5 倍增长这个独有的狼性销售模式，让融创手里似乎永远有用不完的钱
于是那两年，行业内只要出现钱的危机，就会有融创救火的身影
632 亿拯救万达，也留下了世纪并购的壮举，还有 150 亿收购乐视、138 亿收购联想资产包、40 亿入股金科 ......
几乎到处撒钱
大量巨资接盘的行为，也让融创的规模在短期内迅速扩大，身位迅速爬升到行业前排
此时的融创风光无限，满怀理想
但这样的荣光，在 2022 年戛然而止
近两年，销售、融资渠道的双重紧缩，让很多房企陷入急速扩张后的深层困局
去年 5 月，融创也宣布暴雷，到年底终于发布了前一年的年报，总负债 1.05 万亿
如今，又出现在公众视野，竟然就是撤离北京总部的消息
完全不见当年的意气风发
目前融创总部剩下不到 200 人，这批员工中有一部分人大概率无法留在北京
因为除了品牌、融资和投发等几个部门，其余大部分职能条线，都很可能在今年国庆后搬回老家天津
这次搬总部，估计又会流失一部分员工
这三年，从小的单月业绩切面来看，融创的销售神话也完全破灭了
今年 8 月 18 日，融创发布盈利警告，上半年亏损额约为 150 亿 -160 亿人民币而当年大额收并购打下的家产，如今为了还债，也开始连续大甩卖
有意思的是，7 月 3 日的重庆文旅城项目，就是当年收购的万达文旅城
其实，融创的进京与离京，不仅仅是自身发展的现实轨迹
背后也恰好代表着地产的两个时代
而这样大撤离的房企，融创不是第一个，也不是最后一个
当年和融创一样进京的民企也有不少
只是目前总部还在京的外来规模民企，我统计了下，已经没剩多少了
这里面，前 10 强的民营房企只有龙湖一个这次融创的撤离，也让本就不多的在京民企队伍，更加单薄了
02
不只融创，这些年很多房企都在撤离自己的总部
这要从当初风靡一时的双总部模式开始说起
2017 年，刚刚当上行业老大的恒大集团，就迫不及待地将总部广州搬至深圳南山区卓越后海中心，形成广州 + 深圳双总部架构
那几年行业发展迅猛，很多有野心的开发商都选择了全国化扩张
这种双总部模式也一发不可收拾
盘点一下，基本都在 2016-2020 年间
（数据整理自网络）而在一线城市的选择上，很明显，大部分房企都更倾向金融中心：上海
拥有强资金和人才优势的上海，曾是房地产行业最受欢迎的总部城市之一，房企们选择的总部地址也很一致，大虹桥
无论闽系、川系、浙系，大虹桥都曾是他们的必争之地
除了万科、瑞安、万通、龙湖等这些在虹桥开发之初就驻扎于此的房企外，大部分房企都是在 2015 年，尤其 2016 年后，逐步迁入大虹桥
在 2017 年到 2019 年这三年期间迁入到大虹桥的房企最多，有的是原本在上海的其他板块，比如旭辉，有的则直接从外地迁入2019 年，刚刚踏入千亿阵营的黑马房企祥生控股，也迅速入驻了大虹桥，开启杭州大本营 + 上海双总部战略
同年挤进大虹桥的，还有从成都老家赶来的蓝光发展，形成上海 + 成都的双总部格局
到了 2020 年后，在大虹桥，大大小小的房企数量超过了30 家
但是这两年，这种双总部模式，几乎都在被开发商舍弃
还是恒大，在搬入深圳四年多之后，2022 年 1 月，有消息称，恒大集团在后海的总部正在拆除招牌，只剩一个 " 恒 " 字在风中飘零
据物业透露，恒大已经在 2021 年 12 月从这个大楼退租，将总部搬回广州不仅如此，恒大在 2017 年拿下的深圳湾超级总部基地地块，原本计划打造成为恒大的超级总部，最终的命运也是走向被抛售
恒大不仅卖深圳总部，2023 年，恒大香港总部大楼也被迅速出清，更名为万通保险中心还有起步于廊坊的华夏幸福，一度在全国形成了北京 + 深圳的南北双总部模式
刚搬到北京时，正是华夏幸福凭借产业园模式在京津冀底气十足的时候
当年的华夏幸福勇猛到什么地步呢，一个职业经理人的平均薪资超出了行业 1.5 倍，普通中层上百万、高层上千万
据说凭一己之力，养活了一大批猎头公司
如今再看，最早一批暴雷的华夏幸福这几年一直在还债，即使债务重组后到去年 5 月负债也超过 400 亿
北京总部也因为租金太贵早就退租，搬到了附近租金更低的佳程广场
华夏幸福佳程广场总部前台图源：中建元亨
人员流失严重，尤其 2 万人的销售团队，到 2021 年底的财报数字上，只剩 476 人
深圳的南方总部也在去年 12 月打包卖给了华润置地，回笼资金 124 亿
不只这两个，更多的房企也加入了这场大甩卖说起来各位应该也很熟悉了，就是上海虹桥的房企总部大撤退
当年有多挤破头想进入上海的房企，这几年集体撤离的就有多迅速
在上海，大虹桥地产总部基地，超过 15 家房企如今都已转移阵地
这两年，我们目睹了不少房企离开大虹桥的真实画面，背后其实就是
房地产企业，结束双总部时代的真实见证
比如 2022 年中，离开大虹桥的浙系房企祥生，当时祥生已经将上海总部大楼退租，人员将陆续全部撤回杭州办公，我们还遇到了正在打包离开的工作人员
还有人去楼空的蓝光、弘阳、三巽、恒泰、融信、正荣，以及将自己的总部大楼摆上货架的旭辉和中骏昔日不管是行业领头羊，还是杀出来的黑马房企，都抱着自己的野心和行李，一同打包好，各回各家了不管是深圳上海，还是北京，那些撤掉双总部模式的房企
见证了房地产时代追求全国化扩张，到如今的收缩发展
03
到底，还是时代变了
我们可以先来回顾下，为什么在此之前，如此多的房企迷恋双总部模式
说白了还是当年房地产行情带来的自信
很多房企都在 2017 年前后选择了全国化的扩张布局
规模论似乎是发展唯一的解药
所以，房企只要大扩张，就一定会向一线城市搬迁
不管是北京、上海、还是深圳，背后有几大不可或缺的优势
首先是资金，不管是上市还是融资，房企们必然要选择一个金融定位更高的城市作为跳板
其次是人才，房企扩张，需要团队吸纳大量人才
甚至挖角同行，去哪里更方便，当然是总部聚集的地方，大虹桥当年各大房企高管之间跳来跳去也是众所周知
如今，地产发展的节奏变慢了
伴随高周转的落幕，房企们从向外扩张反而开始向内收缩
需要处理的是大部分债务与资产问题，总部留在北京，更多只能增加企业成本
曾经的地产双总部时代，是行业高速前进的象征
如今行情减退，或深陷债务泥潭，或落得退市终局的房企们
连债都还不上了，还要什么双总部呢
以上为正文， 来自余奔雷
